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LPR新规落地,郑州房贷利率涨了吗?

2019-10-25 18:25:13

《大河报》和《大河财经》记者裴荣荣

十一月假期后的第一天,房地产市场迎来了一个重要事件:抵押贷款利率被正式“换锚”,在贷款市场上由之前的基准利率转换为报价利率(lpr)。新发布的商业个人住房贷款利率以最近一个月同期的lpr为定价基准。

事实上,自中国人民银行8月17日发布决定改革和完善lpr形成机制的文件以来,新的定价机制将上调或下调一直受到市场高度关注的抵押贷款利率。

然而,来自《大河日报》和《大河财经立方》的记者最近走访了郑州的多家银行,发现与购房者对新规定生效后抵押贷款利率走势的担忧不同,许多银行的客户经理都相当冷静:“新的lpr规定的实施对抵押贷款利率影响不大,所以购房者不必太担心。”

郑州市住房公积金新规全面实施,抵押贷款利率与调整前相比变化不大。

10月8日,新的基于lpr的抵押贷款利率条例正式实施。新的抵押贷款利率是多少突然成为朋友们的热门话题。来自《大河日报》和《大河财经》的记者注意到,仅在10月9日,“抵押贷款利率锚定变动”、“新抵押贷款利率规定的实施”和“上海最新抵押贷款利率”这三个话题一直占据百度的实时搜索列表,并有上升趋势。

根据央行此前发布的公告,从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期市场报价利率确定。其中,第一套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率,第二套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。各地可以按照“逐市政策”的原则,相继制定本地区利率定价基准转换方案。

据《大河日报》和《大河财经报》记者统计,迄今为止,包括北京和上海在内的几个城市已经宣布了个人抵押贷款利率“加分”政策。就郑州而言,虽然还没有出台具体的实施细则,但许多银行已经开始实施新的lpr抵押贷款利率规定,相关的合同调整、制度改革和人员培训已经达到实施条件。然而,就抵押贷款利率而言,与调整前相比没有明显变化。

我行自10月8日起实施新的lpr抵押贷款利率规则,但由于业务受理、审批和合同签订过程中的时间差,尚未有实际业务落地某股份制银行郑州分行相关客户经理告诉大河报《大河财立方》记者,不同的客户和不同的建筑有不同的实施标准。总体而言,银行的第一次抵押贷款利率低至6.125%,第二次抵押贷款利率约为6.3%,与新规定实施前相比,变化不大。根据央行9月20日宣布的4.85%的5年期LPR利率,第一次抵押贷款利率上调127.5个基点,第二次抵押贷款利率上调145个基点。

民生银行郑州分行、浙商银行郑州分行、郑州银行、中原银行、洛阳银行等银行也给出了类似的答案。我们银行已经实施了新的规定,但调整后的抵押贷款利率与以前的没有太大不同郑州银行相关客户经理告诉《大河报财经》记者,该行第一次抵押贷款调整后利率低至5.88%,第二次抵押贷款调整后利率为6.13%,在4.85%的基础上分别提高了103个基点和128个基点,与新规定实施前基本相同。

“新法规的目的主要是实现长期利率市场化。它只是改变定价规则,并不意味着改变抵押贷款利率水平。因此,随着按揭贷款成本的增加,按揭利率与调整前并无明显差异,置业人士亦无须太担心。」相关内部人士告诉大河报纸《大河财立方》的记者。

全国抵押贷款利率平稳过渡,上海首套公寓不但没有上涨,反而下跌了。

纵观全国,情况基本相似。抵押贷款利率的平稳过渡是主流。

据上海益州房地产研究所10月8日发布的《中国住房抵押贷款利率报告》(China lpr Mortgage利率Report)显示,10月份监测的四个一线城市的一、二套住房的lpr抵押贷款利率分别为5.23%和5.61%,比9月份略有上升0.02%和0.03个百分点。七个二线城市的一手和二手住宅按揭贷款利率分别为5.67%和5.99%,比9月份分别上升0.03%和0.05个百分点。三线城市和四线城市出现小幅下降趋势,一、二级抵押贷款利率从9月份分别下降0.05个百分点至5.59%和5.83%。

该报告还根据“100万贷款本金,30年或360期,等额还本付息”的贷款案例计算每月抵押成本。结果表明,14个城市实施lpr贷款利率后,第一套住房的月抵押贷款金额仅比过去增加了6元,而第二套住房的月抵押贷款金额比过去增加了15元。从城市结构来看,二线城市的负担会有所增加,而三线、四线城市的负担不会太明显甚至减轻。

从抵押贷款利率数据可以看出,一、二线城市采用新的利率定价机制后,利率变化不大。与第一套相比,第二套抵押贷款的利率稍高一些。二级城市一、二级抵押贷款利率均高于一级城市,这与二级城市近期收紧房地产政策有关。

有趣的是,在此期间,上海调整后的抵押贷款利率反而下跌,令市场颇感意外。

据了解,新规定实施后,上海市第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点,第二套个人住房贷款利率不低于同期lpr加60个基点。根据9月20日公布的over 5年期4.85%的利率,上海第一套住房的抵押贷款利率最低,为4.65%,第二套住房的抵押贷款利率最低,为5.45%。然而,上海各银行此前实施了第一个9.5%的最低基准利率,即4.655%。换句话说,新规出台后,首套住房的最低利率下调了0.005个百分点,使得在上海买房更便宜。

原因是接近央行的人士公开表示:“定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比基本保持稳定。它是基于“一城一策,一城一策”的调控原则和当前上海房地产市场“稳量稳价”的大局。同时,也是为了更好地落实“确保定价基准稳定有序转换,保持个人抵押贷款利率基本稳定”的改革要求。"

|“稳定”字第一,lpr抵押贷款利率可能进一步下调

短期稳定后,未来抵押贷款利率趋势会有新的变化吗?

“在新的抵押贷款利率定价机制下,利率调整更加灵活,而郑州的房地产市场有其自身的特点,因此仍取决于未来市场的变化。但是,同样要坚持“不投机炒房”的立场,抵押贷款利率的调整必须在保持房地产市场稳定发展的前提下进行。一些业内人士告诉《大河日报》、《大河财经》的记者。

据易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,国庆假期过后,全国住房抵押贷款市场实施了新的定价机制。接下来,地方lpr抵押贷款政策将根据当地条件、逐个城市的政策、当地房地产市场条件和房地产金融逐一实施。各大商业银行还将根据实际经营情况和房地产政策指导,根据lpr基本利率和基点重新计算抵押贷款利率并发放贷款。lpr利率的最新调整并未对抵押贷款成本产生实质性影响。贷款定价方式的调整仍反映出更大的影响,即后续利率的自我调整空间更大。

从趋势来看,当前全球降息将继续,而国内降息预计将进一步加强,这将对lpr和lpr抵押贷款利率产生影响。「从最近的按揭市场政策来看,短期内不会放宽房屋政策是一个重要的指导思想。不过,随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,预计lpr抵押贷款利率将进一步下调。

中原地产首席分析师张大伟也表示,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。2019年,将加大监管力度,控制房地产金融风险,引导资金进入实体经济。在“住房不投机”的原则下,稳定的市场是主流,抵押贷款利率不会大幅波动。

Lpr新抵押贷款利率规则提示:

◆新发放的个人住房贷款的重新定价期限短至1年,也可以选择1年以上的重新定价期限。换句话说,每笔个人住房贷款利率调整最频繁的是年度变化。目前,郑州许多银行选择的利率每年变动一次。

◆2019年10月8日前,已发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。已签订但未发放的个人住房贷款,也按原合同执行。如果贷款合同是在10月8日后签订的,则应以lpr定价。

◆借款人可以参照10月8日前发放的贷款基准利率对个人住房贷款实行定价基准转换,但需要在中国人民银行明确相应规则后稳步推进。

编辑:裴荣荣|审计:李珍|导演:万魏军

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